전세로 살면서 한 번쯤은 이런 고민을 하게 돼요.
형광등이 나갔을 때 내가 고쳐야 하는지 집주인에게 말해야 하는지 헷갈리는 순간이 꼭 있어요.
저도 SH 장기미임대주택에 입주하고 나서 비슷한 상황을 겪으면서 이 부분을 정확하게 정리하게 됐어요.
이 문제는 생각보다 분쟁이 자주 발생하는 부분이라서 기준을 알고 있는 것이 중요해요.
이번 글에서는 전세 수선 의무를 기준으로 누구 책임인지 명확하게 정리해볼게요.
전세 수선 의무 기본 기준부터 알아야 해요
전세 수선 문제는 기본적으로 민법 기준을 따르게 돼요.
민법 제623조에서는 임대인이 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지해야 한다고 정하고 있어요.
쉽게 정리하면 집을 사용할 수 있는 상태로 유지하는 책임은 집주인에게 있다는 의미예요.
하지만 모든 수리가 집주인 책임은 아니에요.
여기서 중요한 기준이 바로 대파손과 소파손 구분이에요.
제가 입주한 SH장기미임대는 계약할때 구분하는 종이를 줬기 때문에 입주하신다면 꼭 참고하시는게 좋습니다 !
💡 대법원 판례로 보는 수선 의무의 한계 우리 민법 제623조와 대법원 판례(94다34692)에 따르면, 임대인은 임차인이 목적물을 사용하기에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 하지만 '별비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것'은 임차인이 수선해야 한다고 명시하고 있습니다. 즉, 형광등 교체나 건전지 교체 같은 소모품은 세입자의 '통상의 관리 의무'에 해당합니다.
대파손과 소파손 기준으로 나눠서 보면 쉬워요
수선 의무는 크게 두 가지로 나뉘어요.
1. 집주인이 책임지는 경우 (대파손)
- 보일러 고장
- 수도 배관 문제
- 누수
- 전기 설비 이상
이런 경우는 집 자체 기능과 관련된 문제라서 집주인이 수리해야 해요.
이 부분은 명확하게 임대인 책임이에요.
저는 입주하고나서 에어컨을 설치해야되는데 [질소부족] 같은 이유로 에어컨 설치가 불가했었어요.
어떻게 해야하나 했는데 SH에서 공식적으로 연결된 에어컨 관련 기사분이 오셔서 봐주셨어요.
결론은 질소 게이지가 떨어졌을 뿐이지 문제가 되는 정도는 아니라고 해서 에어컨 설치를 무사히 했어요 !
2. 세입자가 해결하는 경우 (소파손)
- 형광등 교체
- 수도꼭지 교체
- 문고리 교체
- 소모품 교체
이 부분은 일상적인 사용으로 발생하는 문제라서 세입자가 처리하는 것이 일반적이에요.
형광등 문제도 여기에 포함되는 경우가 많아요.
| 구분 | 임대인(집주인) 책임 | 임차인(세입자) 책임 |
| 주요 설비 | 보일러 교체, 배관 파손, 누수 방수 공사 | 고의·과실로 인한 시설 파손 |
| 전기/조명 | 노후화된 전기 배선, 스위치 박스 고장 | 형광등(전구) 교체, 단순 소모품 |
| 주방/욕실 | 싱크대 파손(노후), 변기 본체 균열 | 수도꼭지 필터, 변기 레버, 샤워 호스 |
| 기타 | 벽지 곰팡이(결로 원인), 창문 샷시 고장 | 도배·장판 오염(반려동물, 부주의) |
형광등은 누가 고치는 게 맞을까
결론부터 말하면 대부분 형광등은 세입자가 교체하는 경우가 많아요.
형광등은 소모품으로 분류되기 때문이에요.
저도 실제로 형광등이 나갔을 때 직접 교체했어요.
이 부분은 비용도 크지 않고 바로 해결할 수 있기 때문에 세입자가 처리하는 경우가 일반적이에요.
다만 전기 자체 문제라면 이야기가 달라져요.
전기 배선 문제나 스위치 고장이라면 집주인에게 요청하는 것이 맞아요.
SH 공공임대주택은 수선 방식이 달라요
SH 장기미임대주택에 살면서 느낀 가장 큰 차이는 수선 요청 방식이 따로 있다는 점이었어요.
공공임대주택은 하자보수 접수 시스템을 통해 수선을 요청할 수 있어요.
일반 전세와 다르게 직접 집주인에게 말하는 구조가 아니에요.
SH에서는 지정된 접수 창구를 통해 수선 요청을 진행하게 돼요.
이 부분은 처음에는 낯설었지만 구조가 체계적이라 오히려 편했어요.
입주 전 사진 촬영이 중요한 이유
이건 직접 겪어보고 나서 중요하다고 느낀 부분이에요.
입주 전에 집 상태를 사진으로 남겨두는 것이 정말 중요해요.
저도 처음 입주할 때 전체 상태를 찍어두었어요.
이게 나중에 문제가 생겼을 때 기준이 돼요.
만약 기존 하자인데 내가 만든 것처럼 오해받을 수 있는 상황이 생기면 사진이 증거가 돼요.
이 부분은 실제로 겪어보면 중요성이 확실하게 느껴져요.
저는 입주 하기 전에 SH관리자분이랑 집 검사 했는데, 주방 선반 열었을때 안쪽에 파임이 있었는데 사진을 찍어놨기 때문에 퇴거할때 자신있게 주장 할 수 있어요 !
📸 퇴거 때 보증금 지키는 '입주 사진' 촬영법 사진만 찍어두는 것이 아니라, 입주 당일 발견한 하자는 즉시 임대인이나 관리소에 문자로 전송해 두는 것이 가장 강력한 증거가 됩니다. "언제 발견했는지"에 대한 기록이 남기 때문이죠. 특히 공공임대주택의 경우 입주 시 작성하는 '시설물 확인서'에 사소한 흠집이라도 꼼꼼히 기재해 제출해야 나중에 원상복구 비용 청구를 피할 수 있습니다.
직접 겪으면서 느낀 점
수선 문제는 기준을 모르면 계속 헷갈릴 수밖에 없어요.
특히 처음 자취를 시작하면 모든 문제가 내 책임인지 고민하게 돼요.
그런데 기준을 알고 나면 판단이 훨씬 쉬워져요.
대파손은 집주인, 소모품은 세입자 이 기준만 기억해도 대부분 해결돼요.
저도 이 기준을 알고 나서 불필요한 고민이 줄어들었어요.
정리해볼게요
전세 수선 의무는 다음 기준으로 정리할 수 있어요.
- 보일러, 배관 문제는 집주인 책임
- 형광등, 수도꼭지는 세입자 책임
- 전기 자체 문제는 집주인 요청
- 공공임대는 별도 접수 시스템 이용
이 기준만 알고 있어도 대부분 상황에서 바로 판단할 수 있어요.
저도 직접 경험하면서 이 기준이 가장 현실적인 기준이라는 걸 느꼈어요.
전세 생활을 준비하는 분들이라면 이 부분은 꼭 알고 시작하면 좋아요.